-
-
- В чем заключаются отличия между балконом и лоджией
- Что является «реконструкцией», а что «перепланировкой»
- Порядок работ
- Что разрешено при объединении лоджии с кухней или комнатой
- Что запрещено при объединении лоджии с кухней или комнатой
- Последствия при игнорировании требований
- Этапы согласования изменений
- Источники
- Сертификаты
Наша работа по адресу:
ЖК «Цивилизация»
пр. Дальневосточный, 25
Если расширение жилого пространства квартиры за счет присоединения комнаты (кухни) к балкону (лоджии) — Ваша давняя мечта, Вам предстоит получить ответы на несколько важных вопросов перед началом ремонтных работ:
- В чем разница между балконом и лоджией?
- Законно ли объединение комнаты с балконом или лоджией?
- Требуется ли получать согласование?
- Какие технические задачи необходимо решить при таком объединении?
- Не станет ли в квартире холоднее из-за присоединения?
Юридические и технические аспекты объединения балкона или лоджии с жилым помещением раскроем ниже.
1. В чем заключаются отличия между балконом и лоджией?
Конкретный ответ на этот вопрос можно найти в официальных нормативных документах. Указанные понятия вводятся Сводом правил «Здания жилые многоэтажные» СНиП 31-01-2003 1.
Пункт 3.2 этого документа гласит, что
Согласно пункту 3.15
2Наша работа по адресу:
ЖК «Медный всадник»
пер. Лыжный, 8
Если Вы все еще сомневаетесь, чем именно оснащена Ваша квартира: балконом или лоджией, — обратитесь к техническому паспорту помещения, в котором содержится точная информация.
Почему же еще на этапе проектирования необходимо разобраться, с каким именно помещением придется иметь дело: с балконом или лоджией? Ответ прост: конструктивные особенности балкона или лоджии определяют предельные весовые нагрузки, которые они способны выдержать.
Так как лоджия не выходит за пределы фасада, основанием для нее служит не отдельная встраиваемая в фасад плита, а межэтажная плита перекрытия. Кроме того, лоджия имеет несколько общих со зданием стен: две или три. Нагрузка от собственного веса передается на смежные конструкции здания, поэтому вероятность обрушения лоджии крайне низкая. По этой причине на ней можно устанавливать остекление большего веса (многокамерные ПВХ профили со стеклопакетами), выполнять отделку любыми материалами, заливать стяжку, размещать мебель и предметы интерьера.
В случае с балконом почти вся нагрузка приходится на консольную железобетонную плиту, выступающую из плоскости стены фасада. Она по сути является одновременно и полом, и основанием для будущего остекления и отделки. Это накладывает дополнительные ограничения по весовой нагрузке. Точные расчеты предельно допустимой нагрузки производятся на основании методики, утвержденной СНиП 2.01.07-85* «Строительные нормы и правила. Нагрузки и воздействия»3. Средний показатель предельной нагрузки составляет примерно 300 кг на 1 м2 на новом балконе, а со временем снижается на 1% за каждый год эксплуатации.
В связи с этим на балконе не всегда возможно установить «теплое» остекление, без которого невозможно провести объединение балкона с комнатой. Кроме того, лучше воздержаться от декоративной отделки тяжелыми материалами (например, керамогранитом, натуральным камнем) и избегать размещения громоздких предметов.
Это одна из причин, по которой получить согласование на объединение комнаты с лоджией проще, чем — с балконом.
2. Что является «реконструкцией», а что «перепланировкой»?
Для ответа на этот вопрос обратимся к законодательству.
Пунктом 1.7.1
4Аналогичная норма предусматривается в ст. 25 Жилищного кодекса РФ, в которой
5Таким образом, объединяя жилое помещение с лоджией, мы изменяем конфигурацию жилого пространства и увеличиваем его площадь за счет вспомогательного помещения — застекленной лоджии, то есть производим перепланировку. Результат любой перепланировки по закону нужно зафиксировать в техническом паспорте квартиры.
В соответствии с ЖК РФ перепланировка, выполненная по согласованному проекту с соблюдением всех технических ограничений — абсолютно законное мероприятие. Получить согласование перепланировки можно в Межведомственной комиссии при районной администрации по месту нахождения квартиры.
По части балконов действует иная позиция законодателя.
При объединении жилого пространства с балконом за счет дополнительного утепления, использования «теплых» стеклопакетов, установке мебели увеличивается нагрузка на плиту. Законодатель относит балконное основание к общему имуществу многоквартирного дома, поэтому любые работы, увеличивающие нагрузку на балкон, могут затрагивать права других собственников жилых помещений.
Наша работа по адресу:
ЖК «Ясно-Янино»
ул. Ясная, д. 11, корп. 3
Другими словами, если объединение жилой площади происходит за счет уменьшения размера общего имущества, то официальное согласование проекта объединения требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В том же письме Минстрой разъяснил, что
Получить согласование на реконструкцию значительно сложнее, чем на перепланировку.
инженер-замерщикПолучите консультацию
ведущего инженера-замерщика
4. Что разрешено при объединении лоджии с кухней или комнатой?
Какие именно работы можно проводить при объединении комнаты или кухни с лоджией, а от каких лучше воздержаться, чтобы не нарушить требования законодательства и технических регламентов?
- Демонтаж балконного блока. Это самый простой и универсальный вариант объединения, при котором не затрагиваются стены. При таком объединении — в случае необходимости (например, перед продажей квартиры) — объединенному пространству можно легко придать (вернуть) первоначальную конфигурацию, просто смонтировав балконный блок в проем на прежнем месте.
- Демонтаж подоконного блока. Возможен, если подоконный блок не является частью несущей конструкции, как это обычно бывает в кирпичных, блочных и панельных домах. Убрав подоконный блок, можно обеспечить полное объединение и свободный проход. При желании можно также установить в образовавшийся проем раздвижные французские окна «в пол».
- Перенос радиатора к другой стене комнаты или замена его на напольный конвектор. Эти работы необходимы, если производится удаление подоконного блока и оставшийся на его месте радиатор мешает свободному проходу. В таком случае радиатор можно сдвинуть к другой стене комнаты или встроить в пол. Переносить радиатор на балкон или лоджию запрещено!
- Уменьшение площади не несущих простеночных зон с целью расширения дверного проема. Если наружная стена не является несущей, то проем может быть расширен на всю ширину комнаты, обеспечив полное объединение пространства.
- Демонтаж порожка, если он не является частью несущей конструкции.
- Монтаж электрики на балконе с соблюдением противопожарных норм. Это позволит провести освещение и установить розетки для электроприборов.
- Обустройство системы «теплого пола» в качестве дополнительного источника обогрева. Радиатора, рассчитанного на комнату или кухню, как правило, недостаточно для объединенного помещения. Электрический теплый пол — оптимальный способ обогрева утепленной лоджии.
5. Что запрещено при объединении лоджии с кухней или комнатой?
Первое, на что следует обратить внимание, — объединение жилого помещения с лоджией запрещено, если это может привести к снижению энергоэффективности дома. Другими словами, в результате объединения комнаты или кухни с лоджией не должно происходить утечек тепла, которые приведут к дискомфорту не только для Вас, но и для Ваших соседей. Неправильное объединение негативно скажется на климате в квартире.
Условиями, позволяющими сохранить тепловой контур дома, являются:
- Остекление лоджии качественными ПВХ окнами или замена существующего остекления. Здесь важно не экономить, а выбрать профиль и стеклопакет с максимальными теплосберегающими характеристиками.
- Качественное утепление, учитывающее, что лоджия станет частью жилого помещения. Для утепления присоединенной лоджии используется утеплитель: в большинстве случаев — экструдированный пенополистирол толщиной от 50 мм и более, а также фольгированный стенофон. Качественное утепление и герметизация защитит от образования конденсата и протечек не только Вашу квартиру, но и лоджии Ваших соседей.
При соблюдении первого основного условия, необходимо обратить внимание и на другие ограничения и запреты, которые устанавливает законодательство.
Минстрой РФ в письме от 01.08.2019 No 28475-ОГ/04 дал разъяснения, что при объединении с лоджией не допускается:
- Перенос радиатора за пределы фасада дома и обустройство водяного теплого пола. Эти действия создают чрезмерную нагрузку на систему отопления всего дома, а в случае сильных морозов трубы могут замерзнуть и лопнуть, затопив соседей.
- Демонтаж несущей наружной стены. Переделки приводят к появлению рисков обрушения всей конструкции здания.
- Нарушение правил пожарной безопасности. Противопожарными требованиями запрещается объединение комнаты и лоджии в домах выше пятого этажа. Считается, что во время пожара Вы сможете укрыться на лоджии и дождаться прибытия пожарной бригады. Если в квартире находится больше двух лоджий, возможно объединение жилого помещения с одной из них.
- Установка на лоджии газовой плиты, если проводится объединение с кухней. Это противоречит технике безопасности при обращении с газовым оборудованием. Вынос других коммуникаций (водопровода, канализации) требует отдельного согласования.
- Объединение в зданиях, являющихся памятниками культурного наследия. В большинстве случаев проведения работ в исторических домах невозможно получить разрешение даже просто на установку «теплого» остекления.
Самый простой способ произвести объединение комнаты или кухни с балконом или лоджией — обратиться за помощью к профессионалам. Команда «Ваш Дом» поможет произвести объединение в соответствии со всеми законодательными актами. Если это необходимо, мы поможем разработать проект, подготовить документы для согласования, в том числе — с управляющей компанией, застройщиком, БТИ. Вся работа проводится на профессиональном уровне, а Клиент будет огражден от возможных проблем и штрафов.
6. Последствия при игнорировании требований
Как уже было сказано, объединение балкона или лоджии с жилой частью квартиры является, как минимум, перепланировкой и, как максимум, — реконструкцией. Если все работы проводятся согласно проекту, который получил одобрение в соответствующей инстанции, то владельцу жилья ничего не грозит. А что делать, если перепланировка уже произведена без получения согласования?
О состоявшемся объединении должны узнать контролирующие органы. Это может произойти в ряде случаев:
- При смене собственника квартиры (при продаже, дарении, наследовании недвижимости), когда приходится заново получать выписку о праве собственности на жилье. Эта процедура сопровождается осмотром квартиры техником из БТИ с целью подготовки актуального технического паспорта на помещение.
- При поступлении жалобы от соседей. Это может произойти, если объединение доставляет неудобства: появление протечек, снижение температуры в квартирах и т.д.
- При осмотре представителями управляющей компании.
За незаконное объединение жилых помещений с балконом или лоджией владельца жилья ждут санкции в виде штрафа 2 000 — 2 500 рублей. Помимо этого, инспектор ГЖИ может выдать предписание об устранении нарушений и возвращении квартиры в исходное состояние.
7. Этапы согласования изменений
Для получения официального разрешения вам нужно пройти 4 этапа:
Этап 1 Подайте заявление в местную администрацию и санэпидемнадзор.
Этап 2 Подготовьте проект перепланировки. Важно: точность замеров должна быть подтверждена администрацией и БТИ.
Этап 3 Получите техническое заключение от БТИ. В нём фиксируют состояние квартиры на этапе до ремонта, а также будущие изменения.
Этап 4 Передайте итоговый документ с планом перепланировки в органы санитарного контроля и ожидайте согласования.
Отказы, к сожалению, встречаются нередко. Но причины для них весьма весомы: от нарушения внешнего вида памятника архитектуры до опасного влияния на устойчивость строения. Не приступайте к ремонту до консультации с подрядчиком работ, чтобы не потратить время и средства впустую.
Источники:
3 СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия (с Изменениями N 1, 2) от 29 августа 1985
8 ЖК РФ Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме / КонсультантПлюс
10 ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство / КонсультантПлюс
-
